La mano invisible del Mercado (inmobiliario) – vivienda parte 1

Cuando cualquier persona llega a cierta edad comienza con la idea de emanciparse de su familia, en todos los sentidos, las dos primeras necesidades que surgen son: conseguir un trabajo para obtener dinero e irse de su casa. Esta ilusión es vapuleada por el monstruo del mercado inmobiliario, que a través de sus ojos (las inmobiliarias) nos dejan sin aire al ver los precios con que se comercializan las viviendas. Teniendo en cuenta que viviendas no faltan, el 27% de las viviendas en CABA están vacías según el Censo del 2010. 

Pero entonces, ¿Quién le pone el precio al suelo? y ¿por qué tan caro? 

Para definir los precios del suelo, el mercado va depender de la valoración social que adquiera el terreno a partir de los atributos que posea. Esto quiere decir que depende del aprecio que le pongamos como futures inquilines a características como tamaño de la construcción, la superficie que posea, la ubicación y las actividades que se puedan desarrollar. Por esa razón, la demanda y la oferta nunca podrán complementarse y surgirá así una apreciación diferencial del suelo urbano dentro del entorno de la Ciudad. Al ver el promedio de valores de alquiler de departamentos usados, encontramos que hay entre los barrios de Belgrano ($14.568) y San Nicolás ($11.882) una diferencia del 27%.

“El monstruo del mercado inmobiliario, que a través de sus ojos (las inmobiliarias) nos dejan sin aire al ver los precios con que se comercializan las viviendas.”

Si el valor de la vivienda depende de nuestra necesidad ¿Por qué los sectores que generan oferta influyen en nuestra decisión? La razón nace, cuando identificamos que la actividad inmobiliaria y la construcción están articuladas, y son les titiriteres que manejan la compra de suelos y la venta de las construcciones hechas en ellos. Estos actores definen cuántas viviendas construir, dónde construir y qué servicios otorgarán, sin conocer las necesidades y la capacidad económica que tenemos les habitantes de esta Ciudad.

A su vez, con la ayuda del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, estos actores consiguen privatizar aún más el suelo urbano mediante la venta de predios públicos; tal es el caso de la Ley 6.247 que regula la venta de inmuebles registrables de valor histórico y artístico de la Ciudad, como las tierras del Tiro Federal Argentino, terrenos de la ex autopista AU3, Catalinas Norte y la venta del Edificio del Plata. 

Por eso el acceso a una vivienda en CABA se hace cada vez más difícil, ya que el mismo sistema te plantea diferentes barreras; sea por la extensión del contrato de 2 años, la actualización semestral del precio, obligándote a vivir en la incertidumbre constante o también la garantía propietaria que te exigen, expensas y desalojos. Son factores que influyen a una deserción de inquilines en el sector formal, forzando la gentrificación hacia barrios informales o al Conurbano. Sumando el riesgo a perder casi la mitad de tu sueldo en el pago de alquiler, expensas e impuestos; porque si relacionamos la mediana del ingreso de la ocupación principal de varones ($35.000) y mujeres ($25.000) en 2019, y el promedio mensual de un monoambiente ($14.000), para el primer grupo representaría usar el 40% y en el segundo sería utilizar 56% de su sueldo para pagar un alquiler.

Una herramienta que podría ayudar, aunque sea mínimamente, a mejorar la condiciones de alquiler es la Ley Nacional de Alquileres. La misma se encuentra en tratamiento y tiene como ejes principales: la ampliación de los contratos a 3 años, la especulación de los aumentos mediante un cálculo que integra los sueldos y la inflación, la aceptación de todo tipo de garantías, entre otras medidas. Esto muestra la amplia necesidad de regulación de un importante sector de la actividad de las ciudades. 

Así es como quienes son fieles a la “Mano Invisible del Mercado”, influyen en una decisión tan importante como la de elegir un hogar para llevar nuestras vidas y la de nuestras familias. Además, como si fuera poco, gracias al régimen de tenencia, les permite conservar esos inmuebles para especular su oferta dependiendo de la fluctuación del mercado financiero, cambiario e inmobiliario. Lo que permite tener un mayor rédito económico sin tener que gastar dinero para generar un aumento del valor de la vivienda, fomentando la especulación inmobiliaria.

ACCESO A LA PRIMERA VIVIENDA

Con todo lo expuesto anteriormente, el aumento de la población inquilina en la Ciudad de Buenos Aires se produce en relación a un cambio generacional. Las lógicas de adquisición de vivienda en CABA se transformaron desde una generación, que concebía la posibilidad de ser propietario como un objetivo no tan lejano, a una que sólo encuentra como opción viable, y duradera, el alquiler. 

“Desde una generación, que concebía la posibilidad de ser propietario como un objetivo no tan lejano, a una que sólo encuentra como opción viable, y duradera, el alquiler. “

Este panorama incluye no sólo a quienes ya vivían en la capital del país o en el área metropolitana, también es una realidad para les jóvenes que vienen desde otros lugares a iniciar sus estudios universitarios o a trabajar. 

Sacando a quienes consiguen el acceso a la primer vivienda a través de sus familias, las posibilidades para quien se encuentra ingresando al mercado laboral se reducen a aceptar las condiciones del mercado inmobiliario, dentro de los límites que permiten sus ingresos.  Esto incluye, en una gran mayoría, tener que invertir gran parte de un sueldo y, para llegar a fin de mes, dejar de lado ciertos gastos. Así alquilar se convierte en una inversión a cambio de obtener la autonomía necesaria. 

Así alquilar se convierte en una inversión a cambio de obtener la autonomía necesaria. “

Las limitaciones económicas influyen a la hora de realizar la elección de un hogar. Quien alquila en la Ciudad de Buenos Aires se ve obligade a tener que priorizar entre la ubicación, el tamaño, las comodidades o la convivencia, para poder conseguir pagar lo que exige el contrato. Y como dijimos anteriormente las características de las viviendas van a ser designadas por lo que el mercado defina. 

La pregunta que nos hacemos es ¿quién puede pagar más cantidad de metros cuadrado, con una buena ubicación y conseguir más amenities? ¿cómo es la vida de quienes alquilan los inmuebles más pequeños? ¿qué sucede cuando, además, los contratos son de palabra? Todas estas preguntas se agudizan en el contexto de pandemia que vivimos. 

Trataremos estos temas en una siguiente nota, que saldrá prontamente en esta revista. 

Por lo pronto esbozaremos una breve respuesta: sucederá lo que el mercado inmobiliario quiera.

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